Завершение программы льготной ипотеки летом 2024 года оказало серьезное влияние на рынок недвижимости, вызвав резкое снижение объема сделок. Что, в свою очередь, создало проблему низкой ликвидности рынка жилья и вынудило застройщиков менять подходы к реализации проектов.

Лето 2025 года стало периодом адаптации к новой реальности. Рынок растет за счет госзаказа и инфраструктуры, но массовое жилье становится малодоступным для среднего класса. Об актуальных проблемах отрасли «Стройгазета» поговорила с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.

Антон Николаевич, Правительству РФ было поручено подготовить в июле предложения по созданию оптимальных условий налогообложения для застройщиков. Участвовал ли НОСТРОЙ в этой работе?

За последние лет шесть налоговой службой страны проведена титаническая работа в отношении легализации бизнеса, в том числе и строительного. Сегодня на фоне снижения оборотов строительных компаний вопрос налогообложения оказывается в топ-3 тем, интересующих бизнес. Надеяться, что в ближайшее время будут снижены налог на прибыль либо НДС, очевидно, не приходится, поэтому сейчас под налоговым регулированием подразумевается более точная настройка того, что есть.

Это достаточно сложная тема. Бытует неверное мнение о том, что строители любыми способами уходят от налогов и поэтому активно используют в своей деятельности элементы упрощенной системы налогообложения.

Статистика членских организаций НОСТРОЙ говорит об обратном. В России 90% подрядных организаций — это субъекты малого предпринимательства, использующие «упрощенку» объективно в силу масштаба своего бизнеса. Но стоимость объектов постоянно растет, лимит же по упрощенной системе налогообложения снижается. Одновременно возникают споры: налоговая служба активно инкриминирует строительным организациям намеренное дробление бизнеса. Поэтому очень важно разобраться со шкалой упрощенной системы налогообложения, правильно подойти к оценке достаточности этой системы.

Второй аспект — тоже важный. Если стройка не бюджетная, то схема выглядит так: средства от населения идут в банк, застройщики берут в банке кредит и рассчитываются с подрядчиками. Если объект сдан в срок, средств у застройщика достаточно, чтобы рассчитаться с банком, но его потенциальная прибыль сосредоточена в оставшемся нераспроданном жилье. Таким образом, на момент завершения объекта финансовый результат в рублях есть, а на расчетном счете его нет. Но обязанность платить налоги у любой организации остается всегда. Поэтому следует определить датой уплаты налога не момент формирования прибыли, а момент получения компанией денежных средств.

Может показаться, что это легко, и, наверное, не вызовет жесткого сопротивления со стороны финансового блока правительства. Но это очень сложно администрировать. Если ввод объекта в эксплуатацию — величина понятная, то фактическое получение средств может сознательно затягиваться бизнесом, что недопустимо. Наши предложения заключаются в том, чтобы дата уплаты налога на прибыль совпадала с датой фактического поступления денежных средств на расчетный счет, а не с момента теоретического расчета и начисления этого налога.

А нельзя просто произвести расчет по налогам в следующем финансовом году?

Сейчас в средствах нуждаются все, и государство в первую очередь. Пока была возможность, такие отсрочки делались. Во время пандемии позволялось переносить дату налогового периода. Но сейчас эта мера не может быть тотальной.

Поэтому на рынке девелопмента складывается сложная ситуация: низкий темп продаж по начатым проектам порождает задержки и отсрочки по оплатам выполненных работ, что угрожает финансовому положению предприятий.

Есть мнение, что мы сейчас находимся в точке неустойчивого равновесия, когда любое минимальное изменение факторов может кардинально его нарушить. В каком направлении вероятно развитие ситуации?

Стройки не бывает без денег, зачастую заемных. Ипотека — это заемные средства, проектное финансирование — тоже, даже для строительства ряда социальных проектов привлекаются инфраструктурные бюджетные кредиты, заимствования в краткосрочном периоде. Объективно сегодня заемные средства дорогие. Ни экономической целесообразности, ни психологической готовности повышать себестоимость проекта за счет дорогих денег нет ни у государства, ни у частного инвестора в лице граждан, приобретающих квартиры. К сожалению, каждый месяц ситуация усугубляется. До какой степени съежится строительный комплекс — вопрос гибкости предпринимателей.

У стройки есть один большой плюс: у большей части собственников или руководителей строительных компаний это не первая темная полоса в их бизнесе. Поэтому у всех есть стандартные рецепты и наработанные практики, по которым нужно действовать. Возможно, они не очень популярны — оптимизация, сокращение, создание меньшего количества продукта за те же деньги. То есть себестоимость сокращается за счет выполняемых работ либо уменьшения объемов и пр.

Зампред правительства Марат Хуснуллин сказал, что у нас кризиса нет — есть проблемы в стройке. И до сих пор — надо отдать должное руководителям стройкомплекса — нет ни одного субъекта Российской Федерации, где бы можно было говорить о тотальном банкротстве.

Индикатор экономической ситуации — обороты плюс количество банкротов либо естественный прирост числа зарегистрированных компаний. В этом отношении 2025 год не хуже 2024-го. Другое дело, что индикатор банкротства не мгновенен. Чтобы компанию банкротить, недостаточно ее плохого финансового состояния, в современной практике это занимает полтора-два года, а то и больше: зависит от масштаба компании. Поэтому оценить ситуацию в моменте очень сложно, но пока все, что объективно видно, — это снижение объемов строительства, уменьшение числа новых проектов, сокращение государственного заказа: все средства в денежном выражении направляются на завершение ранее начатых объектов.

Отмечается рост судебных споров о взыскании задолженности по выполненным работам между субподрядными и генподрядными организациями. Этому есть простое объяснение: каждый месяц просрочки предполагает экономию средств на фоне высокой процентной ставки кредитных денег, которые надо взять, чтобы рассчитаться с контрагентом. Поэтому большая часть компаний использует разные способы, чтобы эту процедуру немного затянуть. Это плохой механизм, потому что сокращение обращения денежной массы в стройке и кассовые разрывы среднюю компанию возможно и не приведут к краху, а для субъектов малого предпринимательства, которых у нас большинство, это может быть фатально.

Но разве в целом банкротство — это плохо? В начале 1990-х в России было очень много банков, затем их количество стало стремительно сокращаться и остались только надежные. Со строительными компаниями не так же?

Банкротства 90-х — это скорее техническая мера, чем финансовый результат. Сейчас же, когда значительно поменялось законодательство и все финансовые риски несет бенефициар бизнеса, это крайне негативно скажется на строительном рынке. Говорят, что банкротство ведет к укрупнению бизнеса, но пока мы этого не видим. Также нет понимания, кому сейчас — крупным или мелким компаниям — легче: все зависит от портфеля заказов. Вывести линейную зависимость устойчивости компаний от масштаба бизнеса не представляется возможным.

Бытует мнение, что из-за высокой конкуренции на рынке застройщики будут более качественно делать свою работу.

Есть рыночная цена, которая формируется спросом и предложением. В последние полтора года в России рост цены минимальный, колеблется незначительно, но остается точно ниже инфляции, по крайней мере, на первичном рынке.

Для подсчета себестоимости есть объективный инструмент — пересчет ежеквартального индекса, который осуществляет Минстрой по данным Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве, где собирается информация о стоимости всех ресурсов стройки. Среднее изменение за 2024 год себестоимости строительства — 15%, но мало где есть сопоставимое повышение цен недвижимости. Это говорит о том, что финансовые показатели строительных организаций снижаются, падают рентабельность, доходы компаний, норма прибыли. Раз норма прибыли в бизнесе падает, речь идет уже не о количестве проектов, которые выводятся на рынок, а о количестве юрлиц, готовых этим заниматься.

Строительные компании хорошо себя чувствуют при равномерной загрузке, и любой руководитель строительной организации будет делать все, чтобы сохранить объем работ, потому что это связано с численностью людей, техникой, оборудованием, местом на рынке. Работать в «пилообразной» системе очень сложно: держать постоянный коллектив соответствующей квалификации со всеми накладными и прочими затратами дорого. Поэтому любой подрядчик пытается оставаться в имеющемся объеме, искать выходы, а кто не может — с рынка уходит. Пока большинству компаний удается держаться, ситуация на рынке в целом ровная, но как только тех, кто не может оставаться в том же объеме, станет больше, это будет очень плохо и для потребителя, и, безусловно, для экономики страны: до 15% доходов бюджета генерирует строительная отрасль за счет прибавочной стоимости, налогов, доходов от продажи земельных участков.

Поможет ли сокращение ввода площадей коррекции проблемы дефицита кадров?

Теоретически это верно. Но есть один важный аспект: количество новых проектов за последние полтора года примерно на 30% сократилось, а количество вакансий осталось на прежнем уровне. При этом предложения по зарплате снизились: работодатели вынуждены экономить на фонде заработной платы.

Надо отметить, что у стройки есть административно-производственный запас для повышения эффективности: можно оптимизировать строительные процессы, отладить поставку материалов, эффективнее загрузить мощности, уменьшить количество непроизводительного времени, повысить интенсификацию, ввести мелкую механизацию. Еще важный резерв — заработная плата, но понизить заработную плату действующих сотрудников сложно, а при найме новых можно предложить скорректированные условия. Поэтому сейчас огромное количество вакансий идет не в дополнение, а в замещение существующей рабочей силы, чтобы каким-то образом тоже этим ресурсом управлять.

А как обеспечить более равномерную загрузку стройкомплекса?

Это действительно крайне важный аспект. Стройка в последние лет 15 привыкла работать в режиме мобилизации, достигавшейся путем широкого привлечения иностранной рабочей силы. Сейчас стоимость этой рабочей силы иногда даже превышает стоимость национальной, поэтому подобного рода мобилизация становится очень дорогой. Также усилился контроль за соблюдением миграционного законодательства. Соответственно, когда возможности мобилизации нет, идеальный вариант — сохранение текущего объема загрузки предприятия.

Чтобы заниматься механизацией производственной цепочки, необходимо постоянно работать с одними и теми же людьми, выполнять однородные операции. А когда нужно совершать ежедневный подвиг, говорить про эффективность не приходится. У строителя, к сожалению, нет времени на поиск лучшего решения — ему надо выполнить задачу здесь и сейчас, поэтому зачастую решения принимаются не по принципу экономической целесообразности, а по принципу доступности того или иного подрядчика, человека, технологии. При равномерной загрузке этих перекосов можно избежать, тем самым реально сократить издержки, накладные расходы на единицу продукции. Поэтому следует равномерно загружать строительный комплекс, хотя в отсутствие стабильного объемного госзаказа это является сверхзадачей.

Помочь способны цифровые сервисы, позволяющие создать ярмарку онлайн-предложений — открытую, честную, чтобы всегда была возможность с большей или меньшей рентабельностью в зависимости от ситуации заполнять эту брешь, чтобы выравнивать загрузку и становиться более специализированными организациями.

Насколько широко будет в нынешних условиях использоваться зарубежная рабочая сила?

До 2020 года стройка была однозначно основным потребителем иностранной рабочей силы из ближнего зарубежья. Сейчас она перестала быть доминантой на этом рынке, учитывая огромное количество сервисов, служб доставки, общепит во всех формах.

За последние три года на стройке произошла специализация иностранной рабочей силы: есть виды работ, которые выполняют практически только иностранцы — отделочные и монолитные работы, каменная кладка. В этих специальностях действующих профессионалов среди граждан России осталось крайне мало. Соответственно, значительно повысились расценки — и сегодня экономии на мигрантах по сравнению с россиянами практически нет.

В условиях, когда необходимо оптимизировать все процессы, привлечение более дешевой рабочей силы заботит большое количество работодателей, начинается поиск альтернатив, и в этой связи рынок, который предлагает Индия, безусловно, выглядит очень перспективно. Хотя есть и минусы — незнание языка, социокультурные различия, реальное отсутствие механизмов и методов отбора. Поэтому потребуется 2-3 года, чтобы мы поняли, что из себя представляет рынок труда Индии и, соответственно, чтобы индийцы поняли, что такое Россия с ее климатическими и национальными особенностями.

Будут ли работодатели в новых экономических условиях готовы вкладывать средства в своих специалистов?

Хочется верить, что сложившаяся ситуация пойдет на пользу делу.

Прежде всего, любой выпускник ссуза начнет более внимательно подходить к выбору специальности. Основная беда даже не в количестве мест в ссузах, а в том, что из 40 тысяч выпускников техников и колледжей через три года в профессии остается порядка 12 тысяч. Надеюсь, что работодатель при наличии выбора будет ориентироваться на выпускников ссузов, потому что их квалификация позволит повысить производительность. Но для этого нужно преодолеть эмоциональный разрыв между окончанием ссуза и началом производственного пути. В стройке остаются те, кто начал работать во время обучения: если человек специальность принял, если он почувствовал вкус во всех смыслах взрослой жизни — заработная плата, трудовой коллектив, формирование микроклимата, — то ему есть куда возвращаться после окончания службы в вооруженных силах (мужчин в отрасли большинство). Если же он не погрузился в трудовые отношения до момента воинской службы, то вернуться и сделать выбор в пользу стройки сложно.

Поэтому наша общая задача — переток студентов средних специальных учебных заведений в трудовые коллективы и их плавная там адаптация. Ее надо организовать, и в этом роль НОСТРОЙ я вижу очень четко и понятно.

А если обязать выпускников отрабатывать после окончания учебного заведения?

Когда речь идет о вузах с высокой стоимостью образования, возможно, это рационально по отношению к учившимся на бюджетных местах. Если же говорить о колледжах и техникумах, то скорее нет — там нет конкурса. При наличии жестких обязательств абитуриентам проще будет вообще не получать никакого образования. Не следует забывать, что обязательная отработка в СССР предполагала систему госраспределения, единую государственную сетку разрядов, которая за сложность, вредность, географическое расположение предлагала надбавку. Сейчас такого нет. Поэтому, думаю, подобное решение было бы неэффективным и бесперспективным.

Какова роль НОСТРОЙ в контроле качества стройматериалов? Каковы перспективы принятия единых стандартов качества материалов на территории ЕврАзЭС?

Сегодня под «контролем» подразумевается обязательное получение от производителя бумажного сертификата, который прикладывается к исполнительной документации. Но этот сертификат не верифицирован, а самое главное, даже если выявляется какое-то отклонение, не предусмотрено никаких санкций за несоответствие характеристик материалов тем, которые были заявлены. Все риски некачественного выполнения работ лежат на генподрядной организации: если что-то происходит, то генподрядчик отвечает вне зависимости от того, кто виноват.

К счастью, большая часть постсоветской промышленности основана на технологиях выпуска, минимизирующих возможность отклонения от ГОСТов. Но для производителей, купивших иностранное оборудование, в первую очередь, китайское, наладить на нем выпуск строительных материалов, соответствующих государственным стандартам, невозможно.

Поэтому НОСТРОЙ хочет, чтобы появился настоящий контроль. Маловероятно, что это будет государственный контроль, поскольку он тогда будет сопряжен с большим количеством надзорных и контрольных функций, что приведет к значительному удорожанию. Следовательно, нужно формировать такие экономические механизмы, чтобы бизнесу было выгоднее выпускать стройматериалы в соответствии с ГОСТами. Это обеспечит качество объектов на протяжении всего жизненного цикла, рациональное применение материалов, их правильный расход.

Мы решили пойти по пути клиентоориентированности и предложили производителям строительных материалов, которые уверены в качестве своей продукции, вступить в Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных материалов НОСТРОЙ. Для этого помимо формальных требований по аудиту, отсутствия задолженности перед бюджетом необходимо получить заключение аккредитованной НОСТРОЙ лаборатории о подтверждении качественных характеристик строительных материалов. Мы думаем, что эта форма упорядочивания ситуации на рынке строительных материалов позволит потребителю быть уверенным в том, что он получает качественную продукцию. И это не просто реестровая модель, набор строительных материалов, на которых стоит штампик «Проверено НОСТРОЙ», — это в первую очередь информационная электронная торговая площадка, где каждый заинтересованный покупатель вне зависимости от своего статуса — бюджетный, рыночный, физическое лицо, юридическое — может разместить заказ и получить оферты на поставку той или иной продукции.

Это развивает логистику, обеспечивает равномерную загрузку, которая нужна не только строителям, но и производителям строительных материалов, позволяя им более эффективно расходовать свои ресурсы и оставаться в более привлекательной ценовой группе.

Надо признать, что наших возможностей не всегда хватает для того, чтобы переварить то количество желающих попасть в реестр, которое есть сегодня. В росте их числа нам очень помогает Минстрой, являющийся основным поставщиком рекрутов в эти ряды, потому что всем производителям он предлагает сначала подтвердить соответствие продукции требованиям НОСТРОЙ и получить реестровую запись; и только после этого строительные материалы могут быть использованы для госпроектов.

Что касается ЕврАзЭС, мы все живем по международным правилам. И подписанное международное соглашение о беспрепятственной торговле распространяется и на строительные материалы. Сейчас стройматериалы в большом количестве завозятся в рамках ЕврАзЭС, но страны содружества при этом зачастую являются не производителями этих материалов, а лишь их транзитерами.

Для урегулирования проблемы прошла череда согласительных совещаний в России. На международном уровне основным оппонентом остается Казахстан. Если Россия считает, что необходимо установить единые стандарты и требования к строительным материалам, то логика Казахстана в том, что, если одна страна акцептует те или иные материалы, значит, они могут применяться на территории всего ЕврАзЭС. Учитывая большие поставки продукции в Казахстан из Китая, надо осознавать связанные с этим риски. Поэтому вопрос фальсификата очень сложно будет решить без установления единых требований ЕврАзЭС в отношении любых строительных материалов. Они могут отличаться от тех, которые устоялись в России со времен СССР, но то, что они должны быть едиными, это точно. Без этого, особенно на сжимающемся рынке, когда все пытаются экономить, в том числе и на материалах, нельзя.

Визуально определить качество материалов, невозможно: требуются лабораторные заключения. Здесь нужны порядок и единообразие.

НОСТРОЙ ввел систему рейтингования строительных компаний. Расскажите, как идет работа в этой области.

Нам очень помогает продвигать эту идею Минстрой. Мы по поручению министерства разработали личный кабинет руководителя каждого субъекта, и прежде чем заключать договор, государственный муниципальный заказчик проверяет на достоверность сведения, которые о себе подрядная организация раскрывает, в частности, опыт работы, количество судебных споров. Основная логика использования данного инструмента — это не просто информационный ресурс, содержащий всю информацию о юрлице, а мотиватор, аргумент для заключения прямых договоров. Рейтинг — это объективная реальность, позволяющая обосновать выбор на уровне госзаказа, минуя конкурсную процедуру. А еще он подтверждает профессионализм подрядчика, на основании чего может быть исключен ряд административных процедур. Ну и кроме того, это еще и важно для системы саморегулирования: система рейтингования позволит избежать срыва контрактов организациями, не рассчитавшими свои возможности, избежать судебных исков и, соответственно, выплат по ним из компенсационных фондов. Такой административно-хозяйственный финансовый аудит должен помогать и СРО, и подрядчикам оценивать соответствие организации масштабу заключаемых контрактов, не допустить ошибки с привлечением той компании, у которой объективно недостаточно опыта для выполнения контрактов определенного уровня.

Читать продолжение в источнике